부동산 거품 리스크 전세계 최고. 홍콩 부동산 시장 시한 폭탄

September 5, 2013

영국 파이낸셜 간행물 <이코노미스트> 최신 연구에 따르면, 홍콩 부동산 거품 지수가 전세계 최고이며, 영국, 프랑스, 일본 및 중국 내륙보다 거품 지수가 훨씬 더 높다고 했다. 부동산 임대로 인한 손익분기시기로 추정 계산하고, 과거 30년간 부동산 손익분기시기와 비교해 본 결과, 홍콩 부동산 임대료 손익분기시기가 과거에 비해 평균 가치가 84%가 훨씬 더 높았다. 이는 홍콩 부동산 업계의 판매가격이 이미 '본연의 가치와 현실의 가치가 상응하지 않을 정도'로 상승했다. 홍콩 정부 재무국의 찬가퀭(陳家强) 국장은, 홍콩 부동산 거품 위험이 크며, 시세가 급속도로 상승하면 그만큼 폭락이 뒤따를 수도 있다고 했다. 어느 학자는, 관련 연구가 홍콩의 부동산 시세 거품 리스크를 너무 높게 측정한 것일수도 있다는 의견을 제시하기도 했다.

 

<이코노미스트>는 전세계 각 지역의 과거의 부동산 임대 손익분기시기에 대해 비교했다. 그 결과 홍콩 부동산 손익 분기시기는 과거의 평균치보다 84%가 훨씬 더 높았는데, 100을 기준수로 과거 평균 손익분기시기를 대표한다면, 홍콩 올해 초 기준수는 183.6으로 홍콩 기록 중 가장 높은 수치를 기록했고, 상승폭으로 계산해보았을 때, 2위인 캐나다와 3위인 뉴질랜드보다 상승폭이 더 높았는데, 과거 1년동안 홍콩 부동산 시세 상승폭은 18.4%에 달했으며 전세계 1위였다. 

 

홍콩 정부 부동산 가치 평가청 수치에 따르면, 올해 7월 홍콩섬 지역의 실용면적이 40 평방미터인 개인 주택의 평균 판매가가 492만 불에 근접했다. 그러나 평균 월 임대료는 13,000불 정도였고, 업주는 주택 임대를 통해 31년이 지나야 원금을 회수할 수 있는 것이다. 

 

재무 경제부의 찬가퀭 국장은 일전에 중국 내륙 미디어 인터뷰 시에, 주식시장과 비교했을 때, 홍콩의 부동산 시장에는 엄청난 리스크가 존재하고 있는데, 이는 과거 수 년간 홍콩 부동산 시장에 비이상적으로 가격 급상승 현상이 발생했기 때문이라고 했다. 부동산 가격이 빠르게 상승할수록 심각한 폭락 현상을 초래할 것이다. 부동산 가치는 이자 환경에 의해 좌우되는데, 미국이 할증금리 주기에 진입한다면 이론상으로 홍콩의 부동산 시세는 하락할 수 밖에 없다. 그렇기에 부동산 거품 팽창을 엄격히 규제해 부동산 시장의 문제를 원만하게 해결해야 할 것이라고 했다. 그는 미국의 상장 폐지는 홍콩 부동산 시세의 폭락을 초래할 가능성이 적은데, 부동산 시세 하락이 자산 재조정의 자연적인 수정이라 할지라도 정부 내부에는 하락폭이 50%라는 상한선이 없다고 했다. 

 

이러한 보고서에 대해 주택발전연구센터의 이우송임(姚松炎)은, 연구가 부동산 리스크에 대해 너무 높게 평가한 것 같다고 했다. 이 연구 보고서는 과거의 평균 손익분기시기와 현재의 손익분기시기를 비교 연구하는 과정 중에 과거의 고도의 인플레이션과 높은 이자율 등의 요소를 연구 과정에 포함시키지 않았기에, 경제적 논리에 적합하지 않다고 했다. 그는 지금 현재 '리스크 없는 투자 회수율로 비교대조하는 것이 합리적이라고 생각한다고 했다. 

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