홍콩부동산시장 어느 수준까지 하락할까?

<월스트리트 저널> 기사에 따르면, 파동 정도가 홍콩 부동산 시장을 초월할만한 부동산 시장은 거의 없을 것이라고 했다. 투자자는 그 중에서 거액의 수익을 나을 수 있으나 어려운 것이 바로 거액의 수익을 나을 수 있는 시기를 어떻게 잡느냐는 것이다. 1997년말부터 2003년 중반까지 이 기간동안 홍콩의 부동산 시세는 76% 하락했다. 이후부터 올해 초기까지 홍콩 부동산 시세는 다시 4배 이상 상승했다. 최근 몇 주동안 홍콩 부동산 시세가 다시금 하락하기 시작했는데, 애널리스트 분석에 따르면 부동산 시세가 다시금 큰 폭으로 하락할 여지가 있다고 했다. 그렇다고 해서 투자자들은 부동산 시장에서 빠지는 걸 쉽게 선택해서도 안되는데, 이는 얼마 후 부동산 유형의 주식에 투자의 기회가 생길 수도 있기 때문이라고 했다.

Barclays 홍콩지점의 부동산 애널리스트 Paul Louie 씨는 홍콩 부동산 시세가 향후 2년 내에 현재의 약 미화 60만 달러의 미드포인트를 바탕으로 최소 30% 정도 하락할 가능성이 있다고 했다. 그는 부동산 각 영역이 동시에 하락할 것으로 내다보고 있는데, 사무실 부동산은 최소 20% 하락할 것으로 내다보고 있고, 소매업 및 백화점 업계의 부동산 또한 인상대신 동일한 수준을 유지할 것으로 예측한다고 했다.

Bank of America Merrill Lynch의 Raymond Ngai 씨는, 홍콩 부동산시세 하락의 주요 원인은 장기 미국국채의 수익율 상승에 있는데, 이는 홍콩이 연동환율제도를 실시하기에 홍콩환율과 미국 달러가 서로 밀접하게 연결되어 있기 때문이라고 했다. 그는, 홍콩의 주택 수익율(부동산 연수익 혹은 임대료에서 구매가를 나눈 것)은 10년 말기 미국국채 수익율과 밀접한 관계가 있다고 덧붙여 말했다. 현재 양자 모두 2.8%이다. Bank of America Merrill Lynch) 예측에 따르면, 10년 말기 미국 국채수익율은 내년에 4%까지 인상될 것으로 보고 있다. 만일 10년말기 미국국채 수익율이 4%까지 인상되고 홍콩 부동산 수익율 또한 미국 국채수익율 변화에 따라 인상되고 동시에 임대료가 변동이 없다고 가정한다면 부동산 시세는 최소한 24% 하락할 것이고 주택 수익율이 현재의 2.8%에서 4%로 상승하게 될 것이라고 Ngai 씨는 말했다.

홍콩 이율수준 하락이 담보대출상환액을 억제한다 할지라도, 홍콩 부동산 시세는 여전히 많은 사람들이 부담하기 어려운 수준이다. 홍콩 주택 가격 수입대비가 이미 대폭 상승했다. 1997년 주택가격이 최고치에 달했을 때, 가격 수입대비는 대략 13.2배 정도 였고 그 후 2003년에 5.5배 이상까지 하락했다. 현재 가격수입대비는 이미 13.3배까지 상승했다. Ngai 씨는, 1997년에 홍콩 부동산 소유인은 약 10%의 담보대출 이자를 지불해야만 했는데, 지금은 담보대출이자가 2.2%보다 좀 더 높은 수준이라고 말했다. 이로써 이자 상승은 확실히 부동산소유인에게는 충격일 수 밖에 없을 것이다. 그가 덧붙여 말하길, 만일 담보대출금액을 상환하는데 한 가정이 몇 년간의 수입이 필요한 지 봤을 때 현재 상황에서 비추어 보면 17년동안 월수입으로 꼬박꼬박 갚아야 상환할 수 있는데 이는 1997년에 최고치를 기록했던 시기와 같은 수준이라고 했다.

대다수 소유인들은, 가격이 하락해야만 이자의 상승을 보완할 수 있다고 했다.

투자자들에게 있어서 이 모든 것들은 비관적인 내용일 수도 있으나, 일부 주식에 있어서는 좋은 소식일 수도 있다. 부동산 유형 주가가 몇 년 전부터 부동산 시세 하락을 소화해 내기 시작했다. 전세계 유동성이 대거 홍콩으로 유입되는 바람에, 홍콩 부동산 시세는 2009년 말 이래 111% 상승했다. 그러나 Sun Hung Kai Properties와 New World Holdings 등 부동산 토지주식의 주가가 5년동안 거의 변동이 없었다. Barclays의 Louie 씨에 말에 따르면 그는 이러한 차이가 서서히 사라질 것이라고 했다.

Jefferies & Co.홍콩지점의 애널리스트 Venant Chiang 씨는, 주택가격 하락은 부동산유형 주가 투자자들에게 대량의 가치를 창출켜줄 수 있을 것이라고 했다. 일부 상황 하에 부동산 유형 주가 수익율은 이미 4배에서 7배 이상이 되었다. 부동산 시세가 붕괴되지만 않는다면 부동산유형 주가가 떠안는 부담도 차츰 줄어들게 될 것이라고 설명했다.

Chiang 씨는, 지금은 Cheung Kong Holdings와 New World Holdings 등 주식을 매입해도 된다고 생각한다고 했다. 이러한 주식들은 이미 발생할 수 있는 부정적 소식을 대부분 소화해냈기 때문이다. Cheung Kong Holdings 하의 상장 자회사인 Hutchison Whampoa는 청콩실업 자산의 52%를 차지하고 이 자회사의 업무는 항구, 텔레콤, 소매업까지 두루 확대되어 있다. Chiang 씨는 청콩실업의 목표가는 홍콩달러 136불로 정했고 이 주식은 현재 가격보다 12% 높은 수준이다. 청콩 실업 주식배당금 수익율은 2.8%이고 이 회사의 30% 미만의 자산가치는 홍콩 부동산 시장과 서로 밀접한 연관이 있다.

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