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신규분양 공급량 증대. 부동산 대폭 하락 힘들어

December 12, 2013

어느 보고서에 따르면 내년 홍콩 내 신규분양 공급량이 36% 증가해 1.7만 가구에 달할 것이라고 했다. 하지만 아직 공급-수요 평형점인 2만 가구에는 달하지 못했다. 홍콩발전상은 내년에 순차적으로 신규 분양을 할 것이며 내년 부동산 시장에 조정의 부담감이 따르겠지만 대폭 하락은 힘들 것으로 내다보인다고 한다.

 

최근 홍콩 부동산 시장 분위기는 신규주택이 주도하고 있어 부동산 시장에서도 내년 부동산시세 추세 예측을 위해 내년 신규 주택 공급에 주목하고 있다. 어제 부동산 대리업체 보고서에 따르면 내년 홍콩 신규주택공급량이 1.7만 가구에 달하며 올해보다 약 1.25만 가구 정도(36%) 대폭 늘어날 것이며, 시장은 현재 내년 부동산 공급량이 현저히 증가하는 것에 주목하고 있다고 전했다. 그리고 홍콩정부가 부동산 규제정책을 철폐하지 않는다고 표명하고 있기에 부동산 시세가 대폭 조정될 것이나 시세가 대폭 하락할 가능성은 그다지 크지 않다고 했다.

 

현 상황에서 비추어 볼 때 부동산 시세를 지탱해주는 두 가지 거시적 요소가 변하지 않아

 

첫째, 내년에 1.7만 가구의 신규주택을 공급한다 할지라도 매년 신규주택 공급수요 평형점은 2만 가구에 달해야 한다. 내년의 공급량과 부동산 수요공급평형 수준에는 아직 차이가 있다.

 

둘째, 미국연방준비제도이사국은 내년에 상장철폐 후 국채 매입이 감소할 것이고 빠르면 2015년에 이자를 인상하게 될 것이다. 그리고 유럽과 일본 중앙은행은 조만간 어쩌면 더 많은 화폐를 유통해 내년 글로벌 자금이 계속해서 넘쳐나, 홍콩에 자금이 충분할 것이며 모기지 이자도 낮을 것이다. 

 

거시적인 요소 외에 홍콩 부동산시장은 미시적인 요소에 의해 좌우될 수도 있는데, 특히 개발업체의 신규분양 전략과 중고 주택시장의 분위기를 꼽을 수 있다. 그러나 이런 두 가지 요소가  홍콩의 내년 부동산 시세에 대폭 조정의 부담을 초래하지는 않을 것이라고 본다.

 

개발업체의 신규분양 전략에 대해 말하자면, 두 가지 면을 살펴봐야 한다. 하나는 개발업체 현재 신규분양 가격책정전략이 표면적으로 시가에 맞춰 가격을 책정하지 대폭 인하된 가격으로 신규분양하지 않는다. 다만 이목을 끌기 위해 각기 다른 명목의 할인혜택 등을 제공할 뿐이다. 이러한 가격책정전략은 대량의 매입자의 이목을 끌 수 있으면 또한 부동산 시장에서 가격 인하의 부담감을 느끼지 않도록 해 전체적인 부동산 시장에 커다란 충격을 가하기 힘들다고 할 수 있다.

 

다른 면에서 살펴보면 최근 여러 신규분양이 한꺼번에 출시되는데, 상반기 둔화된 판매실적을 만회하기 위해 개발업체는 서둘러 분양해 실적을 채우려고 해 때로는 개발업체의 신규분양이 질서정연하지 않을 수도 있다. 아직은 부동산 구매력이 충분하기 때문에 또한 신규분양을 소화할 만한 능력이 충분히 되기 때문에 개발업체들은 동일 지역, 인근 지역의 신규분양의 같은 시기 출시는 서로 피하는 것이 좋다.

 

중고 주택거래 시장에 대해 살펴보면 최근 여러지역에서 신규분양이 이뤄지고 있어 중고 주택 거래가 상대적으로 감소되었다. 하지만 중고 주택 소유주는 주택 유지능력이 충분하기에 주택 판매에서 임대로 전환해 가격 대폭 인하해 처분하려고 하지 않는다. 또한 개발업체는 다소 탄력적인 재무 설계 및 세금 혜택을 제안해 중고주택 매입희망자의 이목을 뺏어가 중고주택시장은 매매의 진퇴양난, 가격 책정 곤란 등에 빠져있어 큰 상황 변화는 기대하기 어려울 수도 있다고 했다. 

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